中国房地产黄金二十年，风光不再，江河日下（4/6）_江湖与彼岸

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中国房地产黄金二十年，风光不再，江河日下（4/6）

众取宠、保持他们在媒体上一贯的领袖地位的话，就说明他们的自大、无知和偏狭。不过，这些“叱咤风云”的大企业的活动半径大都局限于一、二线城市，对三、四线城市的房地产市场特点和中小房地产开发商的生存方式几乎一无所知。

我们都知道中国房地产短期开发销售（项目型）和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），利用好中国计划经济向市场经济的转轨期和地方政府与中央政府的博弈状态，抓住三、四线城市房地产刚刚启动和不发达的机遇，充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量，并将在全国整体市场份额中与那些在一、二线城市鏖战的大开发商们平分秋色！

《联想的地产新世界与老帅的新棋局》

本文原载《商务周刊》2005年09期

作者：徐蕾

“创维原董事局**黄宏生是三亚人，2003年开始在三亚大规模投资房地产，号称投资20亿元。因为不熟悉房地产的运作规则，资金周转不灵，创维被迫挪用上市公司几千万资金以填补房地产业务的资金窟窿，其结果是黄宏生被香港廉政公署起诉。

“这很大程度上是因为黄宏生个人光宗耀祖的老乡情结和同当地政府搞好关系的政治情结，而非一种理性投资。”全橙地产增值服务(中国)有限公司执行合伙人、首席顾问朱凌波说。曾经号称投资50亿元进军房地产的新希望集团，与初进地产业的声势浩大相比，进入后却波澜不惊，在房地产界杳无声息。

朱凌波认为，联想走实业模式进入房地产行业，是沿袭IT行业的一种习惯性思维，但他强调，中国的房地产行业实际上是一种贸易型行业，而不是一种实业型行业。“尽管进入房地产行业的门槛已经调高了不少，但实际上中国房地产行业典型的运作模式仍然是用30%的资金拿地、抵押贷款、垫资、收定金，用杠杆资金模式在两三年内完成产品循环。”朱凌波不无担心地认为，与IT行业不同，房地产行业自身是有周期性的，本质上是一个资源型行业，尤其是土地具有不可再生性和稀缺性，目前二线城市竞争已经很激烈，“夯实了再撒一层土”的谨慎会导致占有资源能力差、项目操盘周期长和团队磨合能力弱等一系列问题

“慢也是一种风险。”朱说。“等到真正夯实了再进行扩张的时候，联想快速膨胀的机会已经很少了。作为外行企业进入房地产行业，如果不更快进入，联想的机会会越来越小，风险也越来越大。”

他认为，如果联想真的想把房地产作为支柱行业来做，应该对未来房地产衍生品渠道周期有很好的预测和运用，“投资和并购的方式可能会更适合这种大品牌企业的进入”。

朱凌波分析说：“一个非房地产行业的强势品牌进入房地产行业，原来的品牌不一定能起到正面作用，人们会有疑惑，联想是做电脑的专家，并不一定就是做地产的专家。”但他也认为，联想地产给自己建立了太多的防火墙，既然已经决心做好的物业了，既然每个项目都谨慎小心地对待，融科智地有什么理由担心自己做不好会砸了“联想”的招牌呢？

“融科智地没有把这个品牌应用好。”朱凌波评价道。在他看来，联想的品牌确实有号召力，最起码大家相信联想的商业信誉，而这在地产界是非常关键的。“联想的企业形象、社会地位和柳传志的个人理念，完全可以大张旗鼓地宣传，告诉人们自己秉持联想一贯的风格做地产，要做讲责任、专业化、对公众负责的企业”。

所以朱凌波建议，如果确实看好房地产行业的成长性和周期，融科智地应该高屋建瓴、大张旗鼓进行战略布局，以做主流开发商的志向大声宣布联想进入房地产市场，采用投资、并购等金融手段迅速完成全国布局。他认为，以联想如今世界500强的身价，肯定能够在各城市都拿到最好的土地，迅速整合当地的专业机构和团队，做出好的工程项目，迅速成为全国性开发商

与伍敏等人有过接触的朱凌波评价说：“联想地产是由一群非常勤奋、好学的人组成的。”伍敏和几位联想地产的同事曾经参加过由朱凌波参与组织的房地产培训班，每次上课都会密密麻麻记上十几页笔记，课间还追着老师不停提问。“以他们在公司担任的职务，还能这样勤学好问，在一般企业的高管中比较少见。”朱凌波说。

《顺驰闪婚的前生今世》

新世纪周刊

2006.09.20

朱凌波分析："顺驰做房地产的所有资金都用外部资金，借用全部融资手段，让所有的土地尽快进入操盘的阶段。顺驰这样做使资金链更快连接起来，更快完成资金循环。""当然，这建立在中国房地产模式特殊运营基础上。"朱凌波进一步分析，顺驰选择这个模式发展，契合了当前房地产行业发展规律的特点，国内城市化进程，市场存在巨
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